有關房價的兩三問

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因為這幾個月被逼婚的(逼去相親)結果,常常被問到一個老問題,就是之前一支電視廣告,最後家長問:「那…你們住在哪裡?」

筆者的回答簡潔有力:「租房子啊」,然後被一群長輩白眼。

雖然這可能不可考了,但誰規定結婚就一定要買一個自己的房子?這道理哪來的?(有知道這種說法起源的高人請不吝告知)

前兩天被問到,筆者到底怎麼去算這個房價合理不合理的?筆者想的沒那麼複雜,也沒有政大張老師那種觸怒全台灣房地產業者的勇氣,筆者的算法非常簡單易懂。

前提:房子是自住,非投資用,且要可以住到筆者活過中華民國平均男性壽命以上,算五十年好了

為什麼說是要自住?因為如果是買第二棟房子,無論是買來租人或是買來保值打算過兩年賣掉,不同的態度當然決定了房屋的價值與否,要拿來住的當然不一樣。五十年只是一個基準,實際上可能三十年房子就要倒了,這種講法雖然誇大但不過份,筆者印象中小時候住的公寓,沒有電梯的國宅,二十年不到已經是鼠輩橫行,蟑螂螞蟻的巢穴,以一般中產階級的狀況來說,這種房子一百萬都不值得花。換言之,筆者把這個時間當作換屋的基準,留給子女都沒辦法。話又說回來,要是台灣慘到五十年後的老房子都必須要留給子女,那買不買也就不重要了。

現在一棟3房2廳的家庭格局,價格大概300多萬,當然這跟地段等等有關,就算它有個四百萬好了。一個有電梯跟大樓中庭的郊區標準,四百萬買個30多坪的3房2廳格局應該不過份。(筆者家附近新蓋好的,差不多要350萬),那麼筆者要想的就是,這四百萬到底值不值得拿去買這棟房子?筆者的認知是,虧本到了極點。

400萬拿去租一間同樣格局的房子,假設交通範圍就在交流道附近開車五分鐘的距離,筆者親戚就有類似的條件一間,屋齡10年坪數約40租人家8千塊一個月,現在聽說還面臨到降價壓力,不過10年前聽說租金可以有12000。總之,就算要8千塊好了,用400萬去除可以租500個月!總共41年半。

天啊,如果屋齡越老租金越低,其實光用租的,400要租五十年綽綽有餘。但這種算法忽略掉了房子租久了還是別人的問題,所以我們要用另一種算法。假設一棟40年屋齡的屋子,同樣條件可以賣多少?筆者那位親戚附近就有這種老社區的屋子,經過很多次看到掛著的牌子,大概從來沒超過150萬,這幾個月跌到說100萬,私底下聽到其實屋主連100都可以再降價下去。就算是150萬好了,假設㐰年的時間可以從400萬跌到150萬,用中學數學去算,都可以得到一個算數平均數是275萬……………………那花400萬幹嘛?

簡單說,買到的房子都是現值,所謂的買屋保值這種講法簡直是鬼扯,再說如果是要自用的,買來保值?既然又不會賣,那保值幹嘛,如果保值是要拿來賣的,那就不算自用了。筆者不是什麼投資理財專家,但如果是買來要投資的,筆者的認知很簡單,用300萬買到一棟「每個人」都認為要花500萬的房子,然後過兩年等到景氣好一點,只要能用比300萬高賣出就好。簡單說,筆者會去看一下房屋跌價的曲線,然後決定實際上購買價格,不過印象中好像新屋過五年就跌掉30%的比例很高吧?所以筆者對買屋投資的興趣不大,因為房價的高低跟自己努力與否沒太大關係。

好吧,筆者還沒有算,真的拿了400萬放銀行,每個月去自動扣款房租,還會有利息錢的部分,實際上會更低,更不提房屋租金也會隨著屋齡等條件降低,實際上400萬的活用價值更大。考慮到其他存款的活用姓,拿錢直接繳給銀行,或是貸款的方式讓自己背債務,怎麼樣筆者都想不通這到底哪裡合理。

更重要的是,現在的時代又不是古早的農業時代,筆者今天在桃園工作,明年會不會到台中,後年到美國,十年後在南極陪企鵝,真的是天知道。那種永恆不變的環境已經不存在的今天,除了公教人員流動性相對小的幾種職業外,對筆者這種會到處跑的行業來說,買一個房子說要住他五十年,自己都覺得很好笑。那麼買一棟房子,貸款還沒繳完就要搬家,那原有的房子怎麼辦?租別人?別鬧了,筆者身邊所有的例子,幾乎沒有人是那種可以拿房租抵貸款有剩的。這不更好笑嗎,表示一般的租戶根本不認為房子有這麼高的價值,或是表示自己貸款買的房子,其實根本就買超過了實際價值。

筆者的認知,說穿了就是幾項。
1. 房價整體會隨屋齡降低。
2. 房屋狀態隨著屋齡一定會惡化。
3. 目前台灣房價的跌幅10年會跌掉至少3成以上。

所以,這表示了房子買來遲早會跌到一個最基本的價值,就是「除了住」以外幾無用途,當然你如果要連地價或是地段算進去這更複雜,所以筆者從來不考慮買到什麼市中心,要買就是買偏郊區,最多是加入離交流道或是主要幹道五分鐘以內的距離。別以為這個附加條件很嚴苛,現在台灣到處都是省道,一高二高貫穿整個大西部,橫向的快速道路到處都是,在這種情況下已經沒有什麼意義上真正的「荒郊野外」,如果交通條件必須當作一種財物來看,那麼當以往交通便利如果是一種「稀有財」,在交通四通八達的今天,這種「稀有財」的價值其實會更低,而不是提高。簡單的說,筆者認為當交通越來越便利,那種「距離XXX幾分鐘」這種說法要拿來當作漲價的理由,已經不充分了。

把話說白一點好了,在今天全台灣閒置住宅多到哭爸的狀態下,可以當作稀有財來說嘴的條件,已經廉價到不能在廉價的程度了。要說服筆者買個房子好成家立業的各位親友們,死了這條心吧,筆者怎麼算都不覺得現在的房價「低到可以進場」。

筆者不是感覺派的,請拿數據說服,謝謝。  = =

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